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Ganancias: la Nación recaudaría el doble por venta de inmuebles

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Se cobrará una alícuota del 15% sobre la renta generada en cada transacción. Inmobiliarios advierten que se desalentará a inversores.

Por Bárbara Del Popolo – bdelpopolo@losandes.com.ar / Los Andes

Con el pago de Ganancias por la venta de inmuebles, el Gobierno podría pasar a recaudar el doble de lo que percibe hasta la fecha con las operaciones que tributan el Impuesto a la Transferencia (ITI). Es que si se vendiera un inmueble que inicialmente se compró en $ 2 millones, a un valor de $ 2,5 millones, con el nuevo sistema se pasaría a pagar un 3% del total, cuando anteriormente el tributo era del 1,5%.

Esto se debe a que la Reforma Impositiva promulgada en diciembre de 2017, pero que se reglamentó esta semana, hizo que comiencen a coexistir el pago del ITI, del 1,5% del total y el pago de Ganancias del 15% sobre la renta del capital que genere la venta de una segunda casa. El primero se cobrará a todas aquellas operaciones que se hagan por viviendas que hayan sido adquiridas antes del 1° de enero de 2018, sin importar en qué momento se vendan, y el otro se cobrará a las que tengan fecha de compra posterior a esa fecha.

Así, siguiendo el ejemplo anterior, si la casa fuera comprada antes del 1 de enero de este año, y se vendiera ahora a $ 2.500.000, se pagaría en concepto de ITI un 1,5% del total de la operación, es decir $ 37.500; pero si la misma vivienda hubiese sido comprada después del 1 de enero de este año, el impuesto se calcularía sobre la renta, es decir el 15% de los $ 500.000 que forman parte de la ganancia, dando un total de $ 75.000. En el primer caso, el Estado recaudaría el 1,5% de la operación, y en el segundo caso, ascendería al 3%.

Al respecto, el contador Carlos Schestakow, explicó que a partir de la reforma de la ley 27.430 se decidió que toda venta de inmuebles que fueran adquiridos este año va a pagar Ganancias al momento en que se decida venderlos. El cálculo se hará sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

El especialista señaló que antes del ITI se pagaban “Beneficios Eventuales” que implicaba un 15% del resultado de la venta, lo que produjo que se resintieran las ventas. Esto se corrigió en los 90′ con la aplicación del Impuesto a la Transferencia y ahora vendría a suplirse por Ganancias.

“Si compro un inmueble por $ 1 millón de pesos ahora, cuando lo venda va a pagar Ganancias por el 15% de la renta, si lo vendo a $ 1,8 millones, el pago va a ser por los $ 800 mil”, indicó el contador. En un caso así, la recaudación estatal sería aún mayor, superior al 6%, pero podría suceder que si la renta estuviera muy cercana al precio de compra, el pago de Ganancias no alcanzaría al 1,5% que se cobraba en concepto de ITI.

Además, Schestakow advirtió que la misma operación estará gravada por conceptos provinciales (Impuestos y Sellos) que son del 2,5% del valor de la propiedad y que suelen pagarse a medias entre el comprador y el vendedor.

Efectos negativos
Santiago Debé, titular de Debé Propiedades, señaló posibles circunstancias adversas de la reforma. Por un lado una nueva restricción a las inversiones en el sector inmobiliario, y por el otro, la “aparición de un mercado negro”.

Según el empresario, “cada vez que el Estado se pone a regular, aparece el mercado negro, porque no hay seguridad jurídica y cada vez que aparece un inversor que busca lograr una sana rentabilidad, de golpe se ve sorprendido por un nuevo impuesto”.

Además, advirtió que se castiga a la persona que puso el dinero en la propiedad que compró y por la que ya venía pagando todo tipo de impuestos (ITI, provinciales y, posteriormente el impuesto Inmobiliario.

Debé aseguró que los ingresos del sector inmobiliario se han visto muy afectados con las sucesivas devaluaciones. “La rentabilidad es de solo el 5% anual, porque no es posible actualizar el valor de las propiedades cuando la demanda no puede absorberla.

A eso se suma que un plazo fijo da rendimientos superiores al 60%, lo que desalienta las inversiones y castiga a un sector que emplea más mano de obra y que tiene un efecto social más alto que el del sistema financiero al que se beneficia”, agregó.

En este contexto, el inmobiliario consideró que se van a producir subfacturaciones, con el objeto de pagar menos Ganancias, afectando principalmente a quienes pretenden comprar la vivienda propia con un crédito bancario y necesitan el valor real de venta para conseguir el mayor porcentaje de préstamo posible.

“Este año las propiedades aumentaron entre un 14% y un 22%, contra una inflación muy superior, y si a eso se le suma una nueva carga, la rentabilidad será todavía menor a la que ya existe”, cerró Santiago Debé.

El caso de las herencias
El contador Schestakow advirtió que cuando el inmueble sea parte del legado de un pariente, la fecha a tener en cuenta no será la de la herencia, sino la fecha de compra original.

Por ejemplo, si un padre le heredara a un hijo una vivienda comprada en el año 2009 y este decidiera venderla, deberá abonar el Impuesto a la Transferencia, es decir, el 1,5% del total de la operación y no pagar Ganancias.

Claves
Las viviendas que fueron compradas antes del 1° de enero de 2018, pagarán el Impuesto a la Transferencia (ITI). Las adquiridas después de esa fecha, tributarán el 15% de Ganancias.

El ITI representa el 1,5% de valor total de la propiedad comercializada, sin importar cual fue la renta obtenida por el inversor en la operación.

En aquellos casos en los que el margen de rentabilidad sea muy bajo, el pago de Ganancias podría significar menor presión tributaria que el ITI.

En el caso de las casas heredadas, se tomará en cuenta la fecha de compra, no el momento de la herencia.

www.losandes.com.ar

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